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El inmobiliario tras el covid-19: incertidumbre, inversión en ‘stand by’ y recuperación a medio plazo

El negocio inmobiliario vive en vilo la crisis sanitaria y económica que azota a todo el mundo, pero se muestra optimista

El negocio inmobiliario vive en vilo la crisis sanitaria y económica que azota a todo el mundo. El covid-19 ha dejado en el aire la firma de muchas operaciones inmobiliarias, ha paralizado el mercado de las oficinas y el retail y ha relajado el día a día de los fondos de inversión que estaban analizando nuevas compras en el país. Ahora todo el sector se pregunta qué pasará después del estado de alarma y cómo afectará la crisis del coronavirus al inmobiliario español. Idealista/news ha hablado con las principales consultoras y actores del negocio del ‘real estate’ en el país sobre el futuro a corto y medio plazo del negocio, donde atisban que la inversión se paralizará unos meses y la incertidumbre hace que la recuperación se espere a medio plazo.

“Debemos tener en cuenta que antes de que el covid-19 llegara a España de una manera evidente, nuestro país pasaba por un buen momento. Este hecho es de enorme importancia ya que los básicos inmobiliarios, formados por las contrataciones, la tasa de disponibilidad y la evolución de las rentas, eran factores que gozaban de buena salud. Esto nos lleva a pensar que hasta que la situación se normalice, la actividad inversora estará a la espera de una reactivación del mercado. Hoy por hoy los inversores no deben tener razones para abandonar sus planes previos a esta crisis”, explica Anna Gener, CEO de la oficina de Barcelona de Savills Aguirre Newman.

“Las experiencias anteriores de otras crisis nos han hecho aprender muchas cosas, y quizás la más relevante y común sea que pasados los momentos más críticos, la recuperación del sector siempre ha sido muy intensa, incluso superior a la prevista.  Con la volatilidad que estamos viviendo en los mercados financieros y con los tipos de interés bajos, creemos que el posicionamiento del sector inmobiliario como inversión se debiera ver reforzado tras este periodo”, añade la directiva.

CBRE, por su parte, es menos optimista. La consultora prevé que el covid-19 tendrá un efecto negativo a corto y medio plazo en el mercado inmobiliario en Europa, siempre que el brote se controle en un plazo razonable.

“Inicialmente, las restricciones a los viajes y el movimiento de mercancías entre Europa y China eran la principal preocupación por el impacto en las cadenas de suministro y el turismo. Con la intensificación de la propagación del virus en muchas partes de Europa, los gobiernos y las empresas están adoptando medidas para limitar las interacciones sociales. Permitir únicamente los desplazamientos esenciales y fomentar el trabajo remoto se han convertido en la norma en el entorno corporativo. Los gobiernos europeos han estrechado las fronteras para contener la propagación del virus y Estados Unidos ha implementado una prohibición a la entrada de viajeros europeos”, dicen.

No obstante, la consultora también pone algo de luz entre tanta oscuridad. “El enfoque acomodaticio de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) y de otros bancos centrales sugiere que el entorno de bajos tipos de interés probablemente continuará por más tiempo. Además, muchos gobiernos han activado una mayor relajación fiscal. La combinación de los dos debería apoyar a muchas economías a través de lo que de otro modo podría ser un golpe mucho más fuerte para el crecimiento económico”.

Otra de las principales consultoras del mundo, Cushman&Wakefield, explica que “ahora mismo todo es incierto y es la primera vez que nos enfrentamos a una crisis sanitaria de esta magnitud”. “Las tendencias de Asia-Pacífico nos dan un precedente para la esperanza en cuanto a la recuperación del sector, pero incluso en China, la vida diaria no es lo que solía ser hasta ahora, haciendo que sea más difícil de medir el impacto que tendrá finalmente en el inmobiliario”, explican.

“Se están revisando las previsiones de crecimiento económico a la baja y el riesgo de una recesión global es muy alto. Esto hará que haya impacto en la retroalimentación de las propiedades, haciendo hincapié en la crisis que vivirán los hoteles y el retail, que son los que verán un mayor revés en su negocio. Si bien, el negocio industrial y logístico mostrará una mayor resistencia a esta crisis”, explican desde Cushman&Wakefield.

Para la consultora, el haber pasado una crisis económica mundial hace relativamente poco ha ayudado a que los gobiernos y bancos centrales “sepan actuar ante la incertidumbre y se estén moviendo rápidamente para implantar medida para combatir esta coyuntura económica”.

Para Ramón Riera, presidente de FIABCI España y Europa, esta crisis “se trata de un parón forzoso que perjudica a nuestro sector, pero estoy convencido de que el coronavirus pasará y la recuperación será rápida para el real estate”. “Es momento de esperar ante decisiones que no dependen de nosotros”. El directivo se refiere a las medidas que adopten las administraciones públicas, así como el sector financiero, “que se muestran mucho más proactivos que en 2008 para salir de esta emergencia sanitaria sin un gran impacto negativo para la economía española”.

En este sentido, Riera también compara esta crisis con la de 2008 y destaca sus “múltiples diferencias”. “Esta situación excepcional no tiene nada que ver con la crisis de 2008: entonces, nadie se preocupó por nosotros, los inmobiliarios, ni por las pymes. Por aquella época obtener financiación era una misión casi imposible; una situación completamente diferente a la actual, en la que lo único que hemos sufrido es un parón temporal en nuestra actividad”, afirma el presidente.

Asimismo, el directivo ha querido recordar el lado positivo de esta situación: “Los profesionales inmobiliarios estamos aprovechando el confinamiento para formarnos y actualizar nuestros portfolios, estrechar relaciones con los clientes… dentro de lo que cabe, nos está sirviendo para reciclarnos y apostar mucho más por la innovación tecnológica”. Riera vaticina que “cuando acabe el confinamiento, va a haber menos reuniones fuera de las oficinas, menos viajes y la actividad se centrará más en las conference call y videollamadas; y esto permitirá tener más tiempo para nosotros y cumplir con la tan demandada y necesaria conciliación familiar”.

Las inmobiliarias, optimistas

Las principales inmobiliarias han aprovechado la crisis sanitaria para planear cómo abordarán los próximos meses tras el parón. Según Alexander Vaughan, fundador de Lucas Fox, “el impacto del coronavirus dependerá de la duración de la cuarentena y de la limitación de movimiento de los compradores internacionales”. “No obstante, esperamos que el impacto en el segmento medio y alto del mercado inmobiliario sea de corto a medio plazo. Debido a la caída de los mercados financieros y al descenso sin precedentes de los tipos de interés, estamos convencidos de que el sector inmobiliario seguirá siendo uno de los activos más interesantes para los inversores”, asegura.

Para Thibault de Saint-Vincent, presidente del grupo inmobiliario Barnes, especializado en producto de lujo, “la situación es de absoluta excepcionalidad”. “Nuestra actividad ha disminuido alrededor de un 60%, pero no está completamente paralizada, pues todavía hay mucho en lo que podemos trabajar para seguir ofreciendo soluciones a nuestros clientes”, reza el comunicado.

“Por el momento, es muy difícil saber cómo va a evolucionar esta crisis en lo económico, pero parece probable que los inversores busquen proteger su patrimonio fijando su interés en valores seguros como los bienes inmuebles de lujo o el oro. Si la recuperación se lleva a cabo a principios de mayo, el mercado debería continuar en el mismo punto en el que quedó antes de esta crisis. Pero si el estado de alarma dura más será una historia diferente. Todo dependerá de la escala y duración de esta crisis sanitaria”, añade.

Juan-Galo Macià, CEO de Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra, baraja tres escenarios posibles post crisis del coronavirus en España. “Uno es optimista, con una caída de los precios de venta por debajo del 10%, que podría llegar al 9% en España, con una caída de transacciones del 12%; un escenario neutral, con una bajada de precio del 11,5% y de transacciones del 16%, y uno pesimista, donde l a bajada del importe de venta es del 14% y la caída de las transacciones del 20%”.

En cualquiera de los escenarios, cabe destacar que el comportamiento será muy diferente entre el primer y segundo semestres, donde los dos últimos trimestres serán mucho mejores que el primero y segundo. Además, pronosticamos que la recuperación proseguirá en el año 2021, pues la economía crecerá por encima del 3,5% y el mercado residencial volverá a entrar en una fase expansiva.

Mikel Echavarren, CEO de Colliers España, mantiene un tono optimista y considera que el mercado inmobiliario seguirá canalizando la liquidez a nivel mundial. "El mundo habrá aprendido de forma dolorosa que ante circunstancias tan complejas aunque la solidaridad se manifiesta con su mejor cara, la importancia de contar con recursos propios para aguantar situaciones complicadas será mayor que nunca. Ello implicará que las tasas de ahorro en el medio y largo plazo se incrementen frente al 24 % de media de los últimos años a nivel global y que la creación de un patrimonio personal y un fondo de pensiones serán más importante que nunca. Todo ello en incrementar los niveles de liquidez global destinados en un porcentaje muy relevante a la inversión inmobiliaria en activos arrendados", señala.

En su opinión, la inversión institucional se enfocará en la próxima década más que nunca al sector inmobiliario, mercado refugio ante oscilaciones bruscas de pandemias o de grandes crisis.

Otro de los factores relevantes que se pondrán de manifiesto tras la crisis es el riesgo de la intervención pública sobre los negocios privados y sobre las inversiones de los particulares. Ello llevara, en opinión de Echavarren, a que la inversión inmobiliaria se canalice cada vez más a través de fondos de inversión diversificados con un menor riesgo de intervención de gobiernos populistas.

Para el experto, sectores ganadores de esta crisis serán el sector de vivienda en alquiler, el sector logístico, y las oficinas. La inversión en activos hoteleros seguirá siendo una inversión segura en el largo plazo, aunque saldrá dañada en el corto por su vulnerabilidad frente a crisis sanitarias.

Un nuevo escenario

La crisis sanitaria no sólo dejará un escenario incierto en cuanto al negocio, sino también un cambio de paradigma en la manera en la que se usan los activos inmobiliarios que los grandes grupos tienen en cartera. Según Jorge Sena, director de activos comerciales de Knight Frank, “algunos cambios serán transitorios, pero en otros casos marcarán un nuevo mercado. En mi opinión, y aunque es de manera preliminar ya que no sabemos a ciencia cierta el alcance que tendrá esta situación, las tendencias que comenzamos a vislumbrar impactan en el negocio de las oficinas, el retail, la logística y el residencial”.

En cuanto al negocio de las oficinas, el experto de Knight Frank destaca que “el teletrabajo es una solución adecuada cuando se está fuera de la oficina. Las empresas que estaban preparadas lo han confirmado y las que no, se pusieron a tono rápidamente, frente al riesgo de perder la única vía de mantener vivo el negocio”.

“Es demasiado prematuro aventurar el comportamiento de las rentas y la demanda cuando los mercados puedan volver a normalidad. El teletrabajo dará un paso adelante como un cambio cultural, aunque solo para situaciones particulares. Las oficinas continuarán siendo un activo muy defensivo, aunque seguramente habrá también un avance en las condiciones de los contratos. Poco a poco, la flexibilidad en la duración de los contratos se irá imponiendo, y creo que podremos ver parte de los edificios dedicados a estos contratos de menor plazo, una lección aprendida de los coworking”.

De los cuatro negocios en los que se articula el real estate en España, Sena también destaca el residencial, y en concreto el alquiler. “En esta crisis estamos viendo noticias alentadoras por parte de los grandes propietarios profesionales de vivienda en alquiler. El mercado privado de viviendas institucional reacciona ofreciendo flexibilidad frente a un potencial impacto negativo sobre el empleo y los ingresos de los inquilinos. Por ejemplo, tanto Blackstone como Lazora han lanzado campañas de flexibilización en el pago de las rentas por situaciones extraordinarias, sin que mediara ninguna regulación. Esto demuestra que más allá del debate sobre la propiedad de los activos, la gestión profesional permite una respuesta más eficiente ya que los propietarios particulares no tienen esa capacidad. La gestión de grandes tenedores se enfila como una tendencia imparable que será aun más sólida después de esta crisis”, sentencia.