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La exención por reinversión en una vivienda comprada con hipoteca, a examen por el Supremo

Fachada del Tribunal Supremo en Madrid
Fachada del Tribunal Supremo en Madrid
Autor: Redacción

El Tribunal Supremo tiene sobre la mesa decidir si es posible aplicar la exención del IRPF por reinversión cuando se pide hipoteca para comprar la nueva casa. Se trata de unos de los beneficios fiscales más usados por los contribuyentes y, por ello, se plantean problemas en relación con el importe reinvertido que puede considerarse exento y más cuando hay un préstamo de por medio.

Hace un tiempo el Tribunal Económico Administrativo (TEAC) resolvió que las cantidades reinvertidas para la compra de una nueva vivienda no tienen por qué ser exacta y materialmente las mismas que las obtenidas en la venta de la casa. Y es que, si así fuera, entonces no sería posible la reinversión en el caso de que la nueva casa se comprara antes de haber vendido la anterior, tal y como recuerda José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Pero la historia cambia cuando hay de por medio una hipoteca constituida para la compra de la nueva casa, porque el importe reinvertido no es exactamente el mismo que el obtenido en la venta y porque, además, se trata de un dinero que proviene de una fuente distinta. Es decir, no tiene su origen en la venta de la casa, sino en la financiación bancaria.

La Agencia Tributaria estima que solo se consideran reinvertidas las cantidades destinadas a la amortización del préstamo hipotecario durante el plazo de dos años (anterior o posterior a la venta), previsto en la normativa del IRPF. El resto de las cantidades, que normalmente suponen la práctica totalidad del préstamo, no se consideran exentas.

En caso de que la financiación hipotecaria haya sido parcial (un 60% o 70% de financiación), se considerarán a efectos del IRPF reinvertidos todos los importes satisfechos en idéntico plazo. Y ello, tanto si se corresponden con la entrega de cantidades directamente, como con el pago de las cuotas del préstamo obtenido. Es decir, se consideran reinvertidas las cantidades pagadas en metálico el día de la compra y las posteriores cuotas del préstamo, durante el plazo de los dos años anteriores o posteriores a la venta de la casa. 

Veámoslo con un ejemplo:

Un contribuyente vende su vivienda habitual el 10 de julio de este año por 200.000 euros. Éste es el importe obtenido en la venta, que es lo que hay que reinvertir, no la ganancia patrimonial. En su declaración de IRPF declara exenta la ganancia y tiene dos años para reinvertir el importe obtenido en la venta, en la compra de una nueva vivienda (hasta el 10-7-2021).

Ese día compra una nueva vivienda por el precio de 260.000 euros. El día de la compra paga 50.000 euros, y el resto de la deuda (210.000 euros), lo financia a 20 años.

Se considerarán reinvertidos los 50.000 euros que paga el día de la compra, y la suma de las cuotas del préstamo de 210.000 euros que pague en los dos años siguientes. Hasta el 10-7-2021, que es el plazo máximo para reinvertir. Pongamos que el total de estas dos cantidades es 68.000 euros (50.000 euros más 9.000 euros /año de cuotas de préstamo).  En ese caso, habrá reinvertido un 34% del importe obtenido en la venta. Por tanto, solo el 34% de la ganancia patrimonial declarada estará exenta.

Sin unanimidad entre los juzgados

Esta decisión de Hacienda no cuenta con la unanimidad de los tribunales. Salcedo asegura que se trata de una cuestión discutida. En línea con las tesis de la Administración se sitúa el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Cataluña. En la sentencia que ha sido recurrida ante el Supremo, el Tribunal catalán considera que solo tienen derecho a la exención del IRPF, las cantidades reinvertidas en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta de la vivienda habitual.

En cambio, el TSJ de la Comunidad Valenciana en una sentencia de 2018 se pronunció justo en el sentido contrario. Considera que es suficiente con que la cantidad abonada por la compra de la nueva vivienda sea equivalente o superior a la obtenida por la venta de la antigua, ya que la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de las cantidades reinvertidas.

Ahora el Tribunal Supremo ha admitido a trámite el recurso de un contribuyente, al considerar que es cuestión de interés casacional. Y es que el Alto Tribunal debe determinar ahora si para aplicar la exención por reinversión en vivienda del IRPF es necesario emplear en su totalidad el dinero obtenido por la venta de la otra casa o si es suficiente con aplicar el dinero obtenido mediante un préstamo hipotecario, ya sea directamente o como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el vendedor.

Se trata una cuestión de gran importancia, y que podría dar lugar a muchas devoluciones. “Por ello, los contribuyentes no deben quedarse quietos, sino estar preparados para un hipotético fallo que considerase posible la exención por reinversión de todas las cantidades invertidas en la nueva vivienda, con origen en financiación ajena”, señala Salcedo.

Si el Supremo considera que las cantidades reinvertidas en la nueva casa procedentes de la hipoteca están exentas en el IRPF, entonces abriría la puerta a solicitar la rectificación de las autoliquidaciones de IRPF en las que no se aplicó la exención sobre todos estos importes.

El abogado de Ático Jurídico recuerda que si la reinversión se llevó a cabo en un ejercicio que esté próximo a prescribir (2015, el más cercano), es aconsejable solicitar la rectificación y devolución de ingresos indebidos de dicho ejercicio. Y ello, para poder beneficiarse de una hipotética sentencia del Tribunal Supremo, favorable a los contribuyentes.

 En qué consiste la reinversión por compra de otra vivienda habitual

Cuando una persona vende su vivienda habitual, la ganancia que obtenga tendrá que declararla en el IRPF, a no ser que el importe obtenido lo reinvierta en la compra de otra casa habitual. Así, el contribuyente se ahorra los impuestos que van del 19% a 23% de la ganancia obtenida.

Las ganancias conseguidas con la venta de la vivienda habitual deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante). Pero si el dinero obtenido en la venta se invierte en la compra de otra casa, entonces el contribuyente está exento del pago de IRPF.