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"Aconsejaría a mi hijo alquilar antes que comprar por la incertidumbre laboral"

carlos ferrer-bonsoms, director de residencial de jones lang lasalle
Autor: Redacción

Carlos Ferrer-bonsoms, director de residencial de jones lang lasalle, asegura que ante la incertidumbre laboral existente en España recomienda vivienda de alquiler antes que comprar. Además, estima que el ajuste en los precios de la vivienda durará hasta 2013 y considera que el banco malo aglutinará básicamente suelo por ser el activo más depreciado

En el encuentro digital que ha mantenido con los internautas, Ferrer-bonsoms señala que ante la crisis económica los precios de la vivienda seguirán a la baja, “como mínimo, hasta final de 2013”. “Hacer previsiones a medio y largo plazo es muy arriesgado, ya que el "guion" cambia muy rápido en poco tiempo, y hay muchas incógnitas en el aire (rescate, configuración del banco malo, etc.)”, añade

En su opinión, “el ajuste definitivo llegará cuando se haga a todos los niveles, esto es, cuando el coste de la vida esté en concordancia con el poder adquisitivo de la gente”. Dicho con un ejemplo, de la misma manera que no han sido lógicos los precios de la vivienda, tampoco se corresponde con la realidad que un café cueste 1,2 euros”, sentencia

Sin embargo, estima que el banco malo va a repercutir poco en el comportamiento del precio de la vivienda ya que “la mayoría de los inmuebles que van a entrar en el banco malo serán los suelos, que son un activo ilíquido actualmente, y los bancos tienen que provisionarlos al 80%, mientras que para  la vivienda se provisiona el 35%

 

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Pregunta nº 1: Bienvenida

 

Respuesta: Buenos días, estoy tomando posiciones para empezar a contestar a vuestras preguntas (que son muchas). En unos minutos empezamos, muchas gracias por participar y espero ser de ayuda con vuestras dudas. Un saludo Carlos

 

Pregunta nº 2: Estimado Carlos, no entiendo muy bien el titulo del encuentro, ¿significa realmente que estais llevando un ritmo de ventas alto? de qué descuento estamos hablando? Gracias

 

Respuesta: Efectivamente nuestro ritmo de ventas de viviendas sigue creciendo, de hecho, hemos vendido en los primeros seis meses de este año lo mismo que en todo 2011. Los descuentos no han sido muy significativos (sobre el 10%), han sido más importante las condiciones de financiación.

 

Pregunta nº 3: Buenos dias, ¿ cree que la opción del banco malo que se está planteando ultimamente será una buena opción para ayudar a salilr de esta dificil situacion que vivimos diariamente?

 

Respuesta: Debemos esperar a que el Gobierno desarrolle cómo va a ser ese Banco Malo, esto es, saber qué tipo de inmuebles entrarán y qué criterios de valoración (precio) se van a aplicar. En las próximas semanas saldremos de dudas.

 

Pregunta nº 4: El banco malo a mi entender debe asumir la depreciacion de los activos ( o la mayor parte de ella) para que esta no figure en las cuentas de los bancos "vendedores". De otra manera si adquiriese los activos a precios de mercado no seria un banco malo, ser

 

Respuesta: Así es, estamos expectantes para ver los criterios de valoración que se van a seguir, y lo compararemos con los porcentajes de provisión.

 

Pregunta nº 5: Sr. Carlos, muy buenas, ¿qué opina de la noticia que pudimos leer la semana pasada en El Mundo donde Oliver Qyman apunta que los bancos acumularán pérdidas de hasta 55.000 millones?

 

Respuesta: Son datos de las necesidades de capital que necesitan algunas entidades financieras, con objeto de absorber pérdidas derivadas de su exposición al inmobiliario. Supongo que el procedimiento de trabajo que hayan seguido ha sido correcto. La única salvedad para mi es el tiempo empleado en el análisis; probablemente haya sido un tanto corto...

 

Pregunta nº 6: Buenos días. Todo parece indicar que la creación de un banco malo y la subida del IVA seguirá tirando de los precios durante 2013. ¿Hasta cuándo estiman ustedes que seguirán cayendo los precios?

 

Respuesta: Los precios seguirán a la baja como mínimo hasta final de 2013. Hacer previsiones a medio y largo plazo es muy arriesgado, ya que el "guion" cambia muy rápido en poco tiempo, y hay muchas incógnitas en el aire (rescate, configuración del banco malo, etc.).

 

Pregunta nº 7: Buenos días, Carlos. ¿Qué rentabilidad bruta ve usted atractiva para plantearse la compra de una vivienda como inversión?

 

Respuesta: Si la ubicación es buena, en el sentido de que no tenga riesgo de minusvalía, rentabilidades por encima del 5% está muy bien para la vivienda.

 

Pregunta nº 8: Buenos dias, en algunas situaciones las consultoras se meten a promotoras. ¿Sera este el caso de JLL? gracias

 

Respuesta: Jones Lang LaSalle nunca se meterá promover, no es nuestra filosofía de empresa, y supondría hacerle la competencia a parte de nuestros clientes, a la vez que "traicionar" nuestros principios desde 1783.

 

Pregunta nº 9: Si finalmente se confirma el rescate a España, ¿además de poner fin a los estímulos fiscales para la adquisición de vivienda, qué otras medidas impuestas por Bruselas podría adoptar el Gobierno?

 

Respuesta: Creo que en general Bruselas "aconsejará" suprimir cualquier ayuda que repercuta en las cuentas públicas.

 

Pregunta nº 10: Borja Mateo habla ya de bajadas de los precios de los pisos desde mediados de 2006 del 45% en el mercado entre particulares. Les parece que estos cálculos pueden ser correctos? Creen que los preciso pueden bajar aún más?

 

Respuesta: Si lo consideramos como media general coincido bastante, y la tendencia sigue siendo a la baja. Bien es verdad que en algunas zonas los precios están muy estabilizados, ya que hay más demanda que oferta.

 

Pregunta nº 11: piensa que bajarán los diferenciales de las hipotecas a futuro?

 

Respuesta: Ya están bajos, y la inflación está subiendo, con lo que me conformo con que se estabilicen ...

 

Pregunta nº 12: ¿cómo impactaría un rescate en el precio de la vivienda en España?

 

Respuesta: Pienso que en un primer momento veremos una cierta inactividad, y después seguiremos viendo lo que ya vemos; los precios siguen su tendencia a la baja, salvo en algunas zonas, como ya he expuesto en otra de las preguntas

 

Pregunta nº 13: En qué circunstancias y momento las entidades bancarias darían préstamos para promociones residenciales viables, a precios de vivienda actuales, para suelos financiados por ellas mismas? Hay zonas donde la oferta de obra nueva ya no es tanta.

 

Respuesta: Ya hay algunas entidades que lo está haciendo, y otras lo están planteando seriamente, ya que tienen la necesidad de sacar el suelo que tienen. Este fenómeno lo veremos durante 2013. Piense que el porcentaje de provisión de los suelos es del 80%, por lo que el esfuerzo de los bancos por sacar proyectos viables será importante. Lo veremos en primera vivienda y en zonas donde (como usted bien dice) la oferta de obra nueva es muy escasa.

 

Pregunta nº 14: EL PRECIO DE LA VIVIENDA SEGUIRÁ BAJANDO?SI ES ASÍ.....qUÉ TANTO POR CIENTO? LA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO.....cREE QUE BAJARÁ MÁS O MENOS QUE LA NUEVA? GRACIAS.

 

Respuesta: No se me ocurre ningún argumento para pensar que no baje, pero no sabría concretar porcentajes. En cuanto a la primera o segunda mano, suelen tener un comportamiento paralelo.

 

Pregunta nº 15: Lo del Banco Malo hara que bajen los precios de los pisos o todo se quedara en agua de borraja,. Y cuando interesa comprar un pequeño piso para vacaciones ahora o cuando ya este decidido lo que van ha hacer con tanto piso toxico , que no vajan y los que l

 

Respuesta: En mi opinión el banco malo va a repercutir poco en el comportamiento del precio de la vivienda, ya que la mayoría de los inmuebles que van a entrar en ese banco malo serán los suelo, que son un activo ilíquido actualmente, y los bancos tienen que provisionarlos al 80%, mientras que la vivienda se provisiona el 35%.

 

Pregunta nº 16: Segun auguran algunos expertos la vivienda seguira bajando asta 2014, a partir de cual punto los precios se estabilizaran. Comparte usted la misma opinion? Resido en Barcelona.

 

Respuesta: En términos generales coincido bastante, aunque hay zonas donde los precios bajarán muy poco, ya que actualmente tienen más demanda que oferta. Esto ya está ocurriendo en zonas de Barcelona.

 

Pregunta nº 17: Buenos días. Qué evolucion prevén para los precios de la vivienda en España en lo que queda de año y en 2013? Creen que el banco malo reducirá los precios de fiorma significativa? Existe apetito por parte de los fondos extranjeros?

 

Respuesta: Como ya he expuesto, los precios seguirán bajando lo que resta de año y en 2013. El banco malo repercutirá poco, ya que se nutrirá principalmente de suelos, no de viviendas. En cuanto a los fondos extranjeros, andan expectantes y con poco apetito...

 

Pregunta nº 18: Recientemente se comentaba acerca del mercado residencial que España discrimina fiscalmente a los ciudadanos de la UE, ¿es cierto? ¿que se puede hacer para cambiar esta inercia?

 

Respuesta: La verdad es que todos estaremos por igual, ya que se suprimen las ayudas fiscales a la compra. Lo que sí seguirá siendo diferente serán las condicones de financiación entre los residente y los no residentes.

 

Pregunta nº 19: ¿Me gustaría saber qué tipología de casa es la que ahora mismo está teniendo mayor salida y que descuento aproximado debería tener una vivienda para conseguir venderse?

 

Respuesta: Lo que más se está vendiendo son viviendas en altura de dos dormitorios. En cuanto a los descuentos, los más altos los encontramos en la costa y los menos en determinadas zonas de las grandes ciudades.

 

Pregunta nº 20: se publicaba recientemente que el 'banco malo' dejará fuera todos los activos que valgan menos de 100.000 euros, ¿qué opina al respecto?

 

Respuesta: Me parece poco significativo, ya que la mayoría de los activos serán suelos, y muy pocos (como no sean parcelas individuales) tienen un valor menor de 100.000 euros.

 

Pregunta nº 21: Si mi casavale en venta hoy un 30% menos que hace tres años, ¿porqué el Ayuntamiento de mi pueblo me sube el valor catastral un 20%?

 

Respuesta: Porque el Ayuntamiento basa el impuesto de IBI sobre ese valor, con independencia del valor de mercado. Esto está pasando en todos los ayuntamientos, cuyo apetito recaudador es inversamente proporcional al poder adquisitivo de los ciudadanos.

 

Pregunta nº 22: Este año no he podido pagar el IBI de mi casa por no tener dinero. ¿Qué me puede pasar?

 

Respuesta: Empezarán por meterle los recargos correspondientes, con lo que se irá encareciendo ese recibo, hasta que acaben por ponerle una "nota de embargo" en el Registro. Si tiene usted una hipoteca y la va pagando, sólo se encontrará con que su deuda con el Ayuntamiento seguirá incrementándose.

 

Pregunta nº 23: Buenos días Sr. Ferrer-Bonsoms. ¿Con la rentabilidad del bonos a 10 años español al 6% no le parece que las rentabilidades de la vivienda deberían irse a niveles cercanos (si no superiores)? Yo desde luego, como inquilino, estoy pagando un alquiler anual inferior al 3,5% de lo que piden como precio de venta por el piso en el que vivo. A usted, que sabe de esto ¿no le parece un disparate que pidan tanto dinero por un activo que solo da un 3,5%? Gracias

 

Respuesta: Estimado amigo, la vivienda en España nunca ha tenido rentabilidades superiores a los valores que me da, por lo que como tal, la vivienda no es una buena inversión si no está basado en futuras plusvalías o motivaciones ajenas a la cantidad invertida. Sírvale de ejemplo el hecho de que los fondos de inversión españoles, han invertido en vivienda por "imperativo legal" en el porcentaje que correspondía, y la rentabilidad la han estado sacando por las plusvalías que se obtenían mientras los precios subían.

 

Pregunta nº 24: Buenos días D. Carlos, ¿cree que cambiará el sistema o modelo de financiación para nuevas promociones de viviendas en un futuro cercano o por el contrario se mantendrá por parte de las entidades financieras el mismo modelo de préstamo promotor? Muchas gracias por su tiempo, Saludos.

 

Respuesta: Todo hace pensar que, una vez se reactive el crédito, los bancos volverán a lo que siempre hicieron el pasado; financiar sólo la construcción, no financiarán el suelo.

 

Pregunta nº 25: buenos días, ¿cuántos años creen que quedan de ajustes en el mercado de la vivienda? (porque aún quedan unos cuantos). Y, razóneme por qué. Otra pregunta: ¿recomienda a su hijo (si lo tuviera) comprar casa ahora o mejor alquilar? muchas gracias

 

Respuesta: El ajuste definitivo llegará cuando se haga a todos los niveles, esto es, cuando el coste de la vida esté en concordancia con el poder adquisitivo de la gente. Dicho con un ejemplo, de la misma manera que no han sido lógicos los precios de la vivienda, tampoco se corresponde con la realidad que un café cueste 1,2 euros. Aunque es difícil hacer previsiones, es evidente que ese ajuste general tardará en llegar. En cuanto a qué le aconsejaría a mi hijo, dependería de varios factores, aunque en términos generales le aconsejaría alquilar, dada la incertidumbre laboral en la que se encuentran los jóvenes.

 

Pregunta nº 26: ¿Prevé bajada de ventas en el 2013 respecto al 2012? Gracias

 

Respuesta: Supongo que los ritmos de venta serán superiores en 2013, ya que algunos bancos, una vez solucionados sus problemas financieros, acelerarán la salida de unidades de sus balances.

 

Pregunta nº 27: Mi pregunta para el Sr Ferrer, es que ocurre con la conocida " complementaria o paralela " que te gira hacienda en dos tres meses despues de comprar una propiedad adjudicada por el banco ya que tengo entendido por la oficina liquidadora, al comprar una propiedad de banca, y ser el precio mas bajo del mercado, te giran la diferencia entre el valor de tasacion y el precio de compra estipulado, la diferencia del ITP ya que consideran que no has aboanado el impuesto real que corresponde a la propiedad. Cuando hace anos siempre el valor de tasacion era superior y no solian girar esta penalizacion. Que es lo que realente esta ocurriendo a dia de hoy a este respecto. Estamos seguros al ocmprar propiedades de banco.

 

Respuesta: Lo que usted expone se debe a que las Comunidades Autónomas no han adecuado sus "valores" a la realidad actual, y se hacen los "remolones" por su apetito recaudador. Esos valores los subieron en su día, a fin de evitar que se escrituraran las viviendas muy por debajo del precio real de venta. Esto no tiene que ver con las tasaciones, sino con los valores que las CCAA establecen a efectos fiscales. Normalmente, cuando se escritura una vivienda, la notaría suele informar al comprador del valor/metro cuadrado que la Comunidad Autónoma establece para esa vivienda por el distrito/barrio en el que está.

 

Pregunta nº 28: Despedida

 

Respuesta: Muchas gracias a todos por haber participado en el encuentro donde espero poder haber solucionado algunas de vuestras dudas, os esperamos en el próximo encuentro digital de JLL. Un abrazo y buena semana a todos. Carlos