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Cómo redactar un contrato de alquiler para que el casero y el inquilino estén blindados

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Autor: Redacción

Una de las consultas más reiteradas en los despachos de abogados es pedir una revisión del contrato de arrendamiento para saber si está bien redactado. Los principales problemas que surgen son la falta de contenido, falta de claridad y cláusulas contrarias a la ley.

Pelayo de Salvador, abogado del despacho deSalvador Real Estate Lawyers, menciona los tres principales problemas a la hora de redactar el contrato de arrendamiento:

Falta de contenido

Tan importante es entender “lo que pone” como “lo que no pone”. Es muy importante saber qué régimen legal aploca a lo que no se dice. Por ejemplo, en un contrato hay determinadas cosas que no se incluyen pero que aplican aunque no lo sepamos, como los siguientes ejemplos: 

  • Si es un arrendamiento de vivienda el arrendatario tiene derecho a que se prorrogue hasta tres años de duración (art. 9 LAU).
  • En caso de venta o ejecución hipotecaria se extingue el arrendamiento (art. 13 y 14 LAU). Es muy importante solicitar nota simple del inmueble no sólo para conocer quién es el propietario/usufructuario (que son los únicos que deben figurar como arrendadores), sino también las cargas que pesan sobre la finca, ya que, en caso de ejecución de la hipoteca, el arrendatario es el que será desahuciado, incluso cuando estuviera pagando la renta diligentemente.
  • La renta se tiene que pagar dentro de los 7 primeros días de cada mes (art. 17.2 LAU).
  • En relación con las reparaciones, DeSalvador recuerda que hay contratos que no dicen nada (y aplica la ley -le tocan al inquilino- y la jurisprudencia -para saber qué es pequeña reparación). En otros casos, se establece que serán de cuenta del inquilino (y hay que tirar de jurisprudencia para entender qué es una pequeña reparación). Y este despacho de abogados lo que hace es señalar qué corresponde al inquilino y también extrapolar de la jurisprudencia un criterio objetivo sobre lo que es y no es pequeña reparación. 

En esta noticia explicamos cómo hacer un contrato completo

Falta de claridad

“Hay contratos que directamente no hay por donde cogerlos. Hay contratos que no se entienden, hay otros que en dos párrafos son capaces de contradecirse, otros en los que la regulación de algo en concreto está repartida por varias cláusulas, o los “Contratos Frankenstein”, que son el resultado del extendido “corta-pega”, según De Salvador.  

Redactar un buen contrato requiere paciencia y conocimiento, estructurar el contenido en las cláusulas que sean necesarias y regular las cosas de forma clara. Un contrato (de cualquier tipo) tiene que ser un documento coherente, sin contradicciones, claro y fácil de entender, de tal forma que quien lo lea entienda perfectamente tanto sus derechos y sus obligaciones.

“Una prueba de la necesidad de una redacción de contratos completa y clara son los arrendamientos de larga duración (15 a 25 años) que en muchas ocasiones hacemos en deSalvador Real Estate Lawyers para nuestros clientes empresariales. En este tipo de contratos la claridad y plenitud del contenido son esenciales, por cuanto en caso de un potencial conflicto dentro de 10 años, probablemente las partes que tengan que resolverlo no serán las mismas que negociaron el contrato (ni tan siquiera los abogados)”.

Cláusulas contrarias a la ley

En los arrendamientos suscritos entre particulares (que suelen ser la gran mayoría) no hay cláusulas abusivas, por cuanto dicho concepto solo aplica a las relaciones entre empresas y consumidores y usuarios, en aplicación de la LGDCU y la normativa europea de consumidores y usuarios.

No obstante, la libertad de regulación en un contrato de arrendamiento de vivienda, por ejemplo, está limitada por la ley y, en concreto, por el artículo 6 de la LAU, que establece que “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.”

Las seis cláusulas nulas más comunes son las siguientes:

1. Falsos arrendamientos de temporada

Algunos caseros recurren a firmar alquileres de 11 meses de duración y evitar el año para que no se puede aplicar al contrato la LAU, con lo que consiguen que el contrato sea de temporada. El objetivo es que el inquilino no tenga derecho a estar hasta 3 años en la vivienda. El despacho De Salvador recuerda que, aun así, para que un alquiler sea considerado de temporada tiene que haber una causa que justifique esa temporalidad, como el trabajo, un traslado temporal, estudios, etc., así como un domicilio permanente del inquilino distinto a la vivienda que alquila.

2. Negativa a la prórroga legal

Otra cláusula que suelen incluir los caseros es la que establece que el contrato sólo puede durar un año sin dar posibilidad de prórroga legal de hasta tres años. Esto es contrario al artículo 9.1 de la LAU, que establece la prórroga de tres años como derecho para el inquilino, pero como obligación para el casero.

3. Penalización si el inquilino no permanece un año

Otra cláusula contraria a la ley es establecer que el primer año es obligatorio para el arrendatario y en caso de no cumplirse se fija una determinada penalización. Sin embargo, la LAU señala en el artículo 11 que el inquilino tiene derecho a dar por finalizado el contrato pasados los seis primeros meses y la penalización, si la hay, estará limitada al o que la ley establece.

4. Pago por adelantado de la renta

La LAU no permite el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. El despacho De Salvador hace hincapié en que el casero no puede obligar por contrato al inquilino a pagarle por adelantado 2 ó 3 meses de renta y que el incumplimiento no puede desembocar en un desahucio.

5. Recaída del deber de conservación de la vivienda en el inquilino

El casero está obligado a hacer las obras necesarias para conservar la vivienda tal y como se establece en el artículo 21.1 de la LAU. No obstante, De Salvador señala que la interpretación de las cláusulas de obras es muy delicada, con lo que lo mejor es acudir a un abogado para que redacte correctamente el contrato.

6. Acceso del casero a la vivienda

Otra de las cláusulas que no cumplen con la ley frecuentes en los contratos es la de determinar que el arrendador puede visitar la casa cuando quiera para comprobar el estado de la misma. Sin embargo, es una cláusula nula por ir contra la inviolabilidad del domicilio establecida en el artículo 18.2 de la Constitución española. De este modo, el inquilino puede negarse a que el casero entre en la casa.

“Muchas veces hemos tenido clientes que, tras venir con un contrato ya firmado, les hemos informado de que muchas de las cláusulas incluidas en el contrato eran nulas de pleno derecho, sencillamente porque la LAU lo dispone de esta forma y que, por tanto, no podían hacer uso de los derechos que, cuando firmaron el contrato, creían tener. Por todo lo anterior, es necesario que un abogado revise el contrato de arrendamiento que vayamos a suscribir (ya seamos arrendadores o arrendatarios), para asegurarnos de que es completo, claro y no contiene cláusulas contrarias a la Ley”, sentencia Pelayo De Salvador.  

Aquí puedes ver cuáles son las cláusulas abusivas más frecuentes de un contrato