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La vivienda asequible se cuela por primera vez entre las apuestas de los grandes inversores

Gtres
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El ladrillo se prepara para sortear las incertidumbres internacionales. Y es que ni la ralentización económica mundial, ni la guerra comercial entre EEUU y China ni el Brexit ni las tensiones políticas en algunas de las principales potencias parecen echar por tierra las estrategias de los pesos pesados de la inversión.

En un momento de volatilidad en las bolsas y unos bonos con rentabilidades negativas, los grandes inversores siguen con la mirada puesta en los activos inmobiliarios. Esta es una de las conclusiones que se extra del informe que han presentado PwC y el Urban Land Institute sobre las tendencias que moverán el mercado inmobiliario europeo a lo largo de este año, y en el que el alquiler tiene un papel protagonista.

Según el estudio, basado en encuestas a agentes como fondos de inversión, compañías inmobiliarias, inversores institucionales o entidades financieras, los centros logísticos y los activos alternativos serán protagonistas a lo largo de este año. Y por primera vez la vivienda de alquiler asequible entra en el ranking de los 10 segmentos más atractivos y que ofrecen más oportunidades a los grandes inversores internacionales. Ocupa la sexta posición de la lista, tras la logística, las residencias de mayores, el 'coliving', el alquiler residencial privado y las residencias de estudiantes.

La entrada del alquiler residencial en la lista de sectores más atractivos se produce en plena escalada de los precios del arrendamiento, que está provocando una crisis de acceso a la vivienda, y en medio de un debate internacional sobre qué medidas se deben tomar para mantener unos precios asequibles.

“En 2015, Berlín tomó medidas como limitar las subidas de rentas, pero no funcionó. Por eso este año ha activado una congelación de los alquileres durante cinco años y unas sanciones de hasta 500.000 euros a los incumplidores. En cambio, la solución de Viena ha sido su apuesta histórica por la vivienda social, que supone el 60% del mercado residencial en la ciudad (seis de cada 10 pisos son de propiedad pública o de una cooperativa). En cambio, la estrategia de Sídney ha sido fomentar la inversión privada. El problema es que muchos países se están fijando solo en la opción alemana, probablemente porque los políticos no tienen tiempo ni dinero para aplicar otra medida”, sostiene Rafael Bou, socio responsable del sector inmobiliario en PwC.

Mientras en España se espera la puesta en marcha de un índice de precios del alquiler para intentar frenar la subida de precios, el sector insiste en que la solución al problema pasa por aumentar la oferta, no por intervenir en el mercado por la vía legislativa.

Más alquileres, entre necesidad y oportunidad

“El mercado residencial en España necesitaría construir casi dos millones de viviendas de alquiler en los próximos años para poder equipararnos a los niveles europeos. Este nicho tiene mucho potencial de desarrollo y es donde hace más falta construir. Podríamos ser líderes de este segmento, porque partimos de una posición lamentable (en España supone el 1% del parque, frente al 21% de Austria o al 35% de Países Bajos)”, ha explicado Concha Osácar, socia fundadora de Azora Capital, quien ha insistido en que en lo referente a la vivienda de alquiler “hay una gran necesidad, responsabilidad y oportunidad”.

Osácar compara la vivienda de alquiler con la política que se llevó a cabo en el pasado con la VPO. “En su día se apostó por la VPO en propiedad, lo que ayudó a crear la clase media, y ahora se necesita lo mismo, pero en el mercado del alquiler: es decir, una colaboración público-privada y predisposición por parte de las Administraciones. Las ciudades necesitan atraer talento y ahora los inversores internacionales están dispuestos a entrar en este segmento porque es un tipo de activo sostenible, aunque no es el más rentable. Son principalmente fondos de pensiones que quieren invertir a largo plazo, pero nos encontramos con que la política tiene mucha aversión a la financiación privada”.

Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, también ha destacado la necesidad de aumentar la oferta de viviendas en alquiler como fórmula para destensionar el mercado, para lo que considera necesaria la colaboración activa por parte de la Administración, que es quien tiene el control del suelo y la capacidad para sacar adelante nuevas normativas.

“Si yo fuera una Administración lo primero que haría sería analizar todos los suelos para movilizarlos a través de cesiones. ¿Cómo? Con concesiones de una duración determinada. Estableces qué tipo de viviendas quieres que se construyan en cada suelo, estableces las condiciones de la concesión (por 30, 50, 70 años...) antes de que vuelva a ser público y abres una puja para los inversores interesados, que al final son quienes van a asumir el riesgo promotor”, ha señalado el primer espada de la socimi más valiosa del mercado doméstico.

“Otra de las decisiones que tomaría sería replantearme el cambio de uso de los suelos (por ejemplo, trasladar un edificio militar situado en el centro de una ciudad a las afueras para reconvertirlo en viviendas) o comprar activos a Sareb, que posee producto terminado y disponible para alquilar, pisos que necesitan pequeñas reformas y otros edificios que están a medio construir”, ha añadido Clemente.

Pero, en su opinión, si hay un factor imprescindible para mejorar el mercado es que exista “una regulación flexible que dé garantías al propietario" para que muchas viviendas que están vacías salgan al mercado. “Con el simple anuncio de medidas de este tipo tendríamos un efecto inmediato y a la baja en los precios”, ha recalcado.

La seguridad jurídica y la estabilidad son, de hecho, una de las peticiones más frecuentes en los debates inmobiliarios en los últimos tiempos, donde todos los agentes del sector piden a la Administración un marco flexible, claro y estable para atraer más inversión privada, imprescindible para llevar a cabo grandes desarrollos urbanísticos ante los escasos recursos financieros del sector público. Por eso, pide evitar trabas a los grandes operadores inversores. 

El caso de Sídney

Sídney es un ejemplo de cómo una normativa promercado logra revertir la tendencia alcista de los precios. Según The Sidney Morning Herald, el fomento de la inversión privada ha permitido aumentar en un 110% las unidades residenciales disponibles para alquilar en la ciudad (la cifra ha pasado de 17.500 en 2017 a 36.680 en 2019) y una reducción del precio del 8% en ese mismo periodo. En cambio, las restricciones a las subidas de las rentas que puso en marcha Berlín en 2015 no funcionaron: las rentas del arrendamiento subieron un 36% entre 2015 y 2019, de ahí que haya puesto en marcha la congelación de los precios durante un lustro.

Osácar también sostiene que con los proyectos residenciales público-privados es posible reducir el precio por m2 de las viviendas. “Tenemos bajo gestión viviendas con un precio cercano a 7 euros por m2, e incluso hemos llegado a alquilar a 5 euros/m2 en casos de derechos de superficie de un suelo público”, ha explicado. En cambio, en el mercado libre el m2 se sitúa en 10,9 euros, según el último informe de idealista.