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El decreto-ley de vivienda en Cataluña desata la guerra: los expertos hablan de “drama” y “desprotección"

Nuevo escenario para el negocio residencial en Cataluña

Barcelona
Barcelona

Nuevo escenario para el negocio residencial en Cataluña. La Generalitat y el Ayuntamiento de Barcelona han unido fuerzas para lanzar nuevas medidas para mejorar el acceso a la vivienda. Si bien el objetivo es social, los profesionales que se encargan de dinamizar este sector han interpretado este Decreto Ley (en concreto el 17/2019) como un ataque directo al sector privado, tildándolo de “drama” y de “desprotector” para los actores del negocio inmobiliario en toda la comunidad.

El texto trata fundamentalmente de incrementar el parque de vivienda protegida y la oferta de viviendas en régimen de alquiler. En concreto se refuerzan las herramientas para sacar al mercado las viviendas vacías (que serán aquellas que permanezcan desocupadas de forma permanente y sin causa justificada por un periodo de más de dos años), a la gestión de las situaciones de emergencia social, a la calificación de viviendas con protección oficial y a la moderación de los precios del alquiler de las viviendas libres.

Por ejemplo, a partir de ahora cuando un terreno cambie de uso para poder desarrollar viviendas sobre él (pasando de terciario a residencial por ejemplo), se deberá reservar como mínimo un 40% para vivienda asequible (antes era el 30%). Este cambio también impactará en solares no urbanizables que quieran pasar a urbanizables, debiendo incorporar también un 40% de reserva para VPO.

Además, el Decreto quiere que el parque de vivienda asequible crezca, por lo que la titularidad de las viviendas no dejará de ser “en ningún momento” de la administración pública. En cuanto al precio, se fijará un precio por mes y m2, por lo que un piso de alquiler asequible “costará lo mismo en Sarria que en El Carmel”, explican desde el consistorio.

“Después de presionar el pasado julio para que la Generalitat retirase un decreto que no daba respuesta a los problemas reales de viviendas que tienen los ciudadanos en Barcelona y también en el resto del país, el que se ha presentado ahora sí que es una posible solución a la situación de emergencia. En esta ocasión hemos trabajado de manera conjunta para poder tirarlo adelante”, explicó Janet Sanz, Teniente de alcalde en Barcelona al día siguiente de la aprobación de esta nueva normativa.

El sector, en contra

La unión de la Generalitat de Cataluña y el Ayuntamiento de Barcelona no ha tenido el reflejo correspondiente con el sector privado, que ve estos cambios como “una sobre protección al inquilino con tendencias okupas más allá de lo razonable”. “Veo complicado que se vayan a desarrollar en Barcelona promociones de vivienda para el alquiler, dado que tienes el doble efecto del 40 % de vivienda protegida, y una legislación ‘podemita’ que protege solo a los usuarios”, dice Mikel Echevarren, consejero delegado de Colliers

“Es un drama absurdo provocado por quienes se definen como defensores de la demanda menos solvente y que va a provocar incrementos de los alquileres de las pocas viviendas que ya existen -añade Echevarren-; se ve de lejos que esto será el hundimiento total del mercado de promoción residenciales en la ciudad de Barcelona”.

Más de cerca le toca este Decreto Ley a la Asociación de Promotores de Cataluña (APCE). “Lo valoramos negativamente, ya que tendrá efectos totalmente contrarios a los pretendidos, reduciendo el parque actual en alquiler, e impidiendo que se construya uno nuevo, al mismo tiempo que endurecerá la selección y valoración de los posibles arrendatarios.”

“Insistimos en el conflicto competencial que crea la reserva de VPO en suelo urbano consolidado, ya que contraviene la Ley Estatal de Suelo y la propia Constitución. Cuando se aprobó la modificación del Plan General Metropolitano de Barcelona advertimos de los inconvenientes de una medida de estas características, y desgraciadamente ya estamos comprobando los efectos negativos que está teniendo: en los primeros nueve meses de 2019 -coincidiendo con la entrada en vigor de la norma-, la producción de viviendas en Barcelona ciudad ha disminuido en un 55,3% respecto del mismo periodo de 2018. Con el Decreto, estos inconvenientes pueden extenderse al resto de Cataluña”, explican desde la APCE.

“También valoramos muy negativamente el incremento de reservas de VPO en el área Metropolitana, y las anunciadas para las áreas de “demanda fuerte y acreditada”, ya que comprometen la viabilidad de los planeamientos”, añaden desde la asociación.

Los cambios en los contratos de alquiler también supondrán un quebradero de cabeza para los principales gestores y tenedores de propiedades en toda Cataluña. “Sobre la ampliación del plazo del alquiler social obligatorio de 3 a 7 años para los “grandes tenedores” (personas físicas o jurídicas con más de 15 unidades), creemos que es muy grave porque va más allá del texto de la Iniciativa Legislativa Popular de Emergencia Habitacional, aprobada por el Parlament de Cataluña, y representa un claro exceso legislativo que vulnera la seguridad jurídica y compromete la viabilidad de las empresas y de sus trabajadores”, dicen desde la APCE.

Sareb, por ejemplo, es uno de los actores del sector residencial con mayor presencia en toda España y con gran calado en Cataluña. “Desarrollamos una función social con la cesión de vivienda social a Comunidades Autónomas y Ayuntamientos. De 1.200 inmuebles, casi la mitad del total de viviendas cedidas por la compañía se encuentran en Cataluña”, explican desde la sociedad.

“Ahora mismo estamos estudiando el contenido del texto y en estos momentos no podemos emitir una opinión al respecto ni determinar con certeza el impacto que pueda tener en nuestra actividad, pero cualquier medida u obstáculo que afecte a nuestra capacidad para desarrollar la actividad supondrá poner en peligro el cumplimiento de los compromisos adquiridos con las autoridades españolas y europeas y con sus propios accionistas e inversores, tanto públicos como privados, por lo tanto, nos mantendremos alerta por si la aplicación de esta u otras normas deriva en una vulneración de sus derechos, en cuyo caso ejercitara las acciones que estime necesarias”, explican desde Sareb.

Neinor Homes, una de las principales promotoras en España, cree que “en líneas generales puede ser una medida que desincentive la inversión en residencial en la ciudad y pueda provocar que los promotores con suelo en propiedad tengan que trasladar la minusvalía de precio de venta sobre las unidades de vivienda libre, incrementando más el precio de la vivienda no protegida. Si bien creemos que la intención es positiva para dar solución al problema de acceso a la vivienda que hay que solventar, no creemos que esta sea la línea a seguir".

Por su parte, La Llave de Oro, promotora con presencia casi exclusiva en el mercado catalán, también opina que “la nueva ley no tiene ninguna medida positiva y además crea una gran inseguridad jurídica. También hace prácticamente imposible la rehabilitación de edificios y desincentiva por completo la promoción de vivienda destinada al alquiler. En definitiva, creemos que provoca el efecto contrario al que se pretende”.

La APCE coincide con La Llave de Oro en que estas medidas también impactarán en la renovación del parque de viviendas. “Este Decreto Ley provoca que sean totalmente inviables operaciones de rehabilitación, con la consecuente degradación de los inmuebles y de los barrios, como ya está sucediendo en Barcelona”, concluyen.

La otra cara de la moneda es Lucía Martín, concejala de vivienda de Barcelona, que celebra el decreto, asegurando que “la Generalitat ha entendido que no se puede legislar en materia de vivienda sin contar con el Ayuntamiento de Barcelona, ya que conocemos el problema de primera mano, y tampoco sin tener en cuenta a las entidades sociales que hacen tiempo están luchando por esto y lideran la lucha”.

“Necesitamos medidas que aborden el problema a medio y largo plazo y medidas diversas. Y este decreto lo hace. No obstante, necesitamos aun regular precios, mejores presupuestos en materia de vivienda, cambiar la normativa fiscal… el cambio del decreto respecto al anterior es de 180 grados, pero nuestro trabajo no acaba aquí y debemos seguir cambiando las políticas de vivienda en Barcelona”, concluye.