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Ocupación y liquidez, las claves para reactivar el residencial tras el covid-19

Fuente: Unsplash
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Autor: Redacción

La crisis sanitaria del Covid-19 ha filtrado en todos los sectores y el inmobiliario también deberá hacer frente a esta realidad de consecuencias transversales sanitarias, sociales y económicas. “El mercado residencial ha visto alteradas sus previsiones de evolución para 2020, que se perfilaba plácido y estable, tal como se desarrolló 2018 y 2019”, se desprende del informe del mercado Residencial de Forcadell. Además, es necesario que las medidas que se apliquen “fomenten la liquidez, restauren la confianza del consumidor y velen por la estabilidad económica de las familias para que, de este modo, la comercialización de viviendas recupere su estabilidad”, explican desde la consultora.

Haciendo foco en el mercado del alquiler, el Informe, a cierre de 2019, dibujaba en línea con los últimos 4 años una etapa en la que la demanda seguía incrementando de forma progresiva y con gran dinamismo, poniendo a prueba claramente sus límites de absorción. Los jóvenes que desean acceder a su primera vivienda acaparan –antes y ahora- la mayor cuota de la demanda, viéndose empujados a optar por pisos de superficies muy reducidas y condicionados por la distancia entre su baja capacidad de ahorro y los precios actuales del mercado.

Se destaca también que, tanto los demandantes individuales como las parejas fueron los perfiles que opusieron más resistencia a la búsqueda de vivienda fuera de Barcelona mientras que los núcleos familiares con hijos sí que contemplaron alternativas en municipios del Área Metropolitana como Badalona, L’Hospitalet de Llobregat o Santa Coloma, donde podían optar a viviendas con mayor superficie a precios más ajustados.  

En cuanto a la disponibilidad de viviendas en alquiler en Barcelona, las viviendas con rentas inferiores a 1.200 euros/mes continuaron siendo claramente insuficientes para atender a las peticiones de los demandantes. La oferta real de viviendas en alquiler en Barcelona a lo largo del 2019 se mantuvo en niveles estables, con una distribución de producto por distritos muy similar a la del 1S 2019. Mientras que la oferta descendió en número de viviendas con respecto al primer semestre de 2019, en Gràcia, Sant Andreu y l’Eixample, incrementó casi únicamente en Ciutat Vella. En este último distrito hay que tener en cuenta que las oscilaciones de producto disponible se vieron condicionadas por los alquileres específicos de temporada.

En cuanto a los precios de alquiler, en el segundo semestre de 2019 mostraron una clara tendencia de estabilidad, con incrementos prácticamente imperceptibles. En la segunda mitad del año la media se situó en los 17,46 euros/m2/mes, suponiendo una variación semestral del 1,8%, y del 5,1% con respecto al mismo periodo del año anterior.

En cuanto a la demanda de venta, el mercado mantuvo una tendencia de estabilidad, siguiendo una evolución tranquila y sostenida a medio y largo plazo. El cliente principal de compra de segunda transmisión suele disponer previamente del 30% del total de la inversión que le supone la adquisición de la nueva vivienda y acostumbran ser núcleos familiares que se plantean una compra de reposición.

Por otro lado, el perfil inversor albergó también una importante cuota de la demanda, en este caso compra para alquilar o para reformar y finalmente vender a mejor precio. Con una cuota mucho menor, se encuentraban los jóvenes en búsqueda de su primera vivienda de compra, los cuales cuentan con una capacidad de ahorro en torno al 10%. Se constató además, un descenso del cliente extranjero en favor del nacional.

La disponibilidad de vivienda en venta a lo largo de 2019, según FORCADELL, se mantuvo estable, registrando un leve incremento de producto a finales de año. A nivel de precios, estos mantuvieron su ciclo de estabilidad iniciado en 2018. A cierre de 2019, el precio medio de venta del m2 en Barcelona se situó en los 4.235 euros, suponiendo una variación inter-semestral del 0,06% e interanual del 2,44%.

Perspectivas vinculadas a la crisis del covid-19

La previsión para 2020 en relación a la evolución del mercado residencial a cierre del Informe de Mercado Inmobiliario del segundo semestre de 2019 indicaba claramente que se mantendría en un marco de estabilidad, en línea con lo sucedido en ejercicios anteriores. El pronóstico queda totalmente sujeto a la evolución de la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, a la espera de ver las repercusiones que se producirán a nivel socio-económico.