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Remax: "La vivienda bajará entre un 10% y un 20% este año ante la caída de las compraventas"

Javier Sierra, presidente de Remax en España
Javier Sierra, presidente de Remax en España

La crisis del covid-19 ha revolucionado la economía y, en concreto, el mercado inmobiliario. Pese a que el número de operaciones de compraventas de inmuebles y el precio de la vivienda van a bajar a lo largo de este año, se pueden sacar también lecturas positivas. Muchos profesionales han aprovechado esta pandemia para adaptar su modelo de negocio a las nuevas tecnologías, como las visitas virtuales o los contratos digitales.

Javier Sierra, presidente de Remax en España, cuenta con una visión de 360º del sector inmobiliario. Asegura que tanto las compraventas como el precio de la vivienda bajarán entre un 10% y un 20% en 2020. Y que ha aumentado la demanda de casas más grandes, con jardín y situadas en zonas periféricas.

Pero, además, estima que el papel del agente inmobiliario es clave hoy en día: deberá centrarse en la relación con su cliente, en aportar confianza y valor para comprar o vender, pues “estamos en un momento en que los servicios de intermediación de un agente inmobiliario son más necesarios que nunca”, añade.   

¿Qué podemos esperar de la fase 1 y 2 para la economía española?

Ahora mismo estamos en una situación excepcional y saliendo de una etapa aún más excepcional, que ninguno habíamos conocido e incomparable con nada semejante en los últimos 100 años. Hubo pandemias anteriormente, pero hace muchísimos años y eso nos hace difícil comparar o predecir futuras consecuencias. Las anteriores pandemias se produjeron en escenarios muy diferentes al actual, con una sociedad muy distinta, y con unos medios que también lo eran. La sociedad actual está mucho más interconectada a nivel mundial, con lo que eso conlleva para la propagación de esta pandemia, pero también para la actividad económica y las consecuencias de su paralización. Desconocemos aún muchas cosas, especialmente cómo puede seguir afectando el coronavirus y su expansión a nivel mundial o el posible repunte de la enfermedad.

Todo ello hace que haya una gran incertidumbre con las actividades económicas que ahora empiezan a retomarse, especialmente en sectores como el turismo y la hostelería, probablemente los más afectados por esta emergencia sanitaria. Otros sectores van a estar en una situación algo más normal, como es el caso de nuestro sector, el de la intermediación inmobiliaria. Nuestra actividad se desarrolla alrededor de una necesidad vital como es el acceso a la vivienda, que además es la compra que tiene un mayor coste financiero para el 99% de las familias. Ese impacto financiero pesa o se reparte a lo largo de un tiempo muy largo de la vida de las personas y no se puede parar bruscamente: si algunos pueden permitirse esperar para hacer una compra de un inmueble, hay otros muchos que no tienen la posibilidad de esperar porque necesitan vender. Es una decisión económica muy distinta de la de salir a cenar o irse de vacaciones. Siempre hay personas que necesitan alquilar, comprar o vender una vivienda o empresarios que necesitan alquilar, comprar o vender un local.

El parón que ha habido en estos dos meses hace que ahora asistamos a un repunte frenético de la actividad con mucha acción, curiosidad o necesidad por parte de los clientes. Ya veremos cómo va se va desarrollando este impulso inicial a lo largo de los próximos meses.

¿Cómo cambiará la oferta y la demanda de viviendas con la fase 1 y 2?

Las fases de 15 días son unos tiempos muy cortos para la inercia con la que se mueve el sector inmobiliario. Como decía antes, en estos primeros momentos va a haber mucha actividad (trabajo acumulado, expectativas, interés, curiosidad, hay muchas cosas que se mezclan) pero habrá que esperar unas semanas para ver cómo se va asentando el mercado y cómo va afectando realmente esta crisis económica. Por tanto, yo creo que las consecuencias en el mercado se van a ir viendo y se van a ir desarrollando en los próximos meses. Quizás hasta la vuelta del verano no conoceremos el impacto real de la crisis económica. A medio plazo hay empresas que prosperarán, otras que se reestructurarán y otras que cerrarán; y todo ello afectará a la capacidad adquisitiva, especialmente de los potenciales compradores; y afectará a la necesidad de venta de muchas personas. Por tanto, tardaremos unos meses en conocer cómo es la situación real.

Lo que sí es lógico pensar es que a medio plazo se retraerá la demanda y compraventa y aumentará la oferta. El número total de transacciones, de operaciones del total del año 2020 bajará con respecto al pasado año. Entre un 10% y un 30% menos, según los distintos mercados o zonas.

Si ya hablamos de tipologías, parece lógico que veamos una preferencia por viviendas más grandes y periféricas con disponibilidad de áreas al aire libre como jardines y balcones, y en áreas menos céntricas. Esto también a la luz del redescubrimiento del trabajo inteligente, una forma de trabajo que requiere menos movimiento y una mayor necesidad de espacios domésticos para la actividad profesional. La diferencia se hará por la calidad de las soluciones propuestas. Las propiedades bien ubicadas y con las cualidades y características requeridas, a la luz de lo anterior, serán más populares y mantendrán el precio mejor que otros que serán más penalizados.

¿Qué pasará con el precio de la vivienda en venta y en alquiler? ¿cuánto estimáis que bajará el precio?

El mercado inmobiliario siempre se ve afectado de una forma muy similar en periodos de recesión o crisis. Algo que podríamos resumir en una bajada de la demanda y un aumento de la oferta; pero no podemos olvidar que el mercado inmobiliario tarda un tiempo en ajustarse porque el que necesita vender tarda en saber a qué precio debe de vender y lo mismo ocurre con la persona que necesita comprar. Pero al final, a medio plazo, lo que ocurrirá es que este año se harán menos operaciones, entre el 10 y el 30% menos y por tanto el precio de la vivienda se ajustará dependiendo de los mercados; ahora mismo estimamos una bajada media de entre un 10 y un 20% a lo largo de este año.

¿Qué demanda principalmente ahora mismo el cliente?

En estos momentos se habla mucho de que el confinamiento ha cambiado las preferencias y necesidades de los españoles con respecto a la vivienda. Casas más grandes con jardín, terraza y ubicadas en zonas más periféricas han aumentado su valor y demanda; así como la necesidad de contar de un espacio destinado al teletrabajo dentro del inmueble. Como ideal o propósito puede que esta tendencia sea ya todo un hecho, pero el mercado inmobiliario se mueve lentamente, no cambia de la noche a la mañana, por lo que esta adaptación y su forma de llevarse a cabo no va a ser de repente. Hay mucha gente que quiere esta tipología de vivienda, pero que no puede; no solo por motivos económicos sino también logísticos; no es algo que sea tan fácil de ejecutar y mucho menos creo que vaya a ser inmediato.

Vivienda vacacional ¿merece la pena invertir durante la pandemia?

Sectores como el turismo, la restauración, la movilidad y el transporte realmente tendrán que reinventarse para enfrentar la nueva situación, al menos hasta que se encuentre una cura para el virus. Desde el punto de vista de la compra de la segunda casa, ahora podría convertirse en una opción interesante, tanto para uso personal como para uso de inversión.

El que quiera o pueda invertir en vivienda vacacional, sin duda los próximos meses serán buenos para ello. Los precios bajarán también en este tipo de viviendas y puede ser una opción interesante de inversión en los próximos meses. Este mercado está también afectado por cómo pueda ser el comportamiento de los clientes extranjeros, que a estas alturas es una incógnita.

¿Qué se espera para el mercado inmobiliario en 2020-2021?

Las predicciones para lo que queda de año es que se produzca un descenso de las operaciones inmobiliarias que variará entorno al 10%-30%, en función de los distintos mercados, y algo semejante con respecto a los precios de la vivienda.  En lo que se refiere a 2021 es importante esperar a cómo se desarrollen los acontecimientos en el sentido de la expansión, erradicación o descubrimiento de una vacuna para el coronavirus en primer lugar y en lo que respecta a la economía.

Lo que sí que creo es que toda crisis es una transformación y tal y como pasó en la anterior crisis, emergerá una industria inmobiliaria más profesional, en la que solo sobrevivirán los mejores: aquellas inmobiliarias que ofrezcan los servicios más completos, una importante atención al cliente y que cuenten con equipos muy profesionales. Creo que entramos en una etapa de consolidación del mercado inmobiliario; menos oficinas y más grandes.

¿Qué han aprendido los agentes inmobiliarios de la cuarentena?

Entre los profesionales hay algunos que han preferido esperar a dejar pasar la tormenta, y estos tendrán dificultades al volver a abrir porque no se han preparado. Otros, que en su lugar han aprovechado el momento para aprender y para aprovechar las nuevas herramientas que nos han adelantado al menos cinco años en el uso de la tecnología, seguramente estarán más listos para enfrentar los cambios.

Los profesionales han aprendido a usar muchas de las herramientas digitales que ya tenían a su disposición pero que no utilizaban para comunicarse con el cliente. Pero aún más importante es que los propios clientes se han familiarizado con esas herramientas. La clave de nuestro trabajo es saber crear una relación de confianza con nuestros clientes, comunicarnos con él y saber aportarle valor. La tecnología nos ayuda a ello generando unas prácticas que han llegado para quedarse.

Curiosamente ahora los agentes ven que la tecnología es una gran herramienta para su negocio y no una amenaza, y que tiene grandes ventajas en tiempo, costes, eficacia...

Además, la situación está ayudando en esto. Las visitas ahora hay que filtrarlas y cualificarlas mucho más que antes por motivos de seguridad e higiene, y hay que limitar el contacto físico lo que también empuja al uso de herramientas y que nos ayuden a ello como pueden ser los tours virtuales o la firma electrónica. Estas herramientas ayudan a que los agentes sean más efectivos y los medios digitales les obligan a ser mucho más prácticos y conocer mejor las necesidades de sus clientes.

Curiosamente estas herramientas hacen que el agente tenga un trato más directo con sus clientes, con una comunicación mucho más fluida y regular, lo que es sin duda un valor añadido. Ahora mismo clientes y agentes pueden comunicarse en cualquier momento del día desde casa.

Todo esto ayuda a profesionalizar más este trabajo y aportar un valor concreto.  Las crisis han hecho que las industrias, incluida la inmobiliaria, mejoren, y esto hace que tal y como ya he comentado, solo sobrevivan los más cualificados.

¿En qué debería centrarse el agente inmobiliario en los próximos meses?

El agente deberá centrarse en la relación con su cliente, en aportar confianza y valor para comprar o vender; pues estamos en un momento en que los servicios de intermediación de un agente inmobiliario son más necesarios que nunca, especialmente para el propietario que necesita vender. Por desgracia mucha gente va a necesitar vender y va a ser más difícil vender una casa.