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IRPH de las hipotecas: ¿se volverá a generar desasosiego en la banca?

Estamos en fechas próximas para que se publique la esperada Sentencia sobre el IRPH, que se encuentra pendiente de decisión por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

En este artículo pretendo hacer una reflexión sobre cuáles pueden ser los escenarios tras una sentencia favorable a los consumidores por parte del TJUE. Es decir que, siguiendo las conclusiones emitidas por el Abogado General el pasado mes de Septiembre, se determine por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que el IRPH queda enmarcado en la Directiva sobre cláusulas abusivas contenidas en contratos con consumidores, y por tanto, y a pesar de ser un índice oficial, pueda ser examinado por los Jueces españoles desde el punto de vista de la transparencia, en función de cómo se produjo su comercialización.

Con carácter previo se hará un breve recorrido por el IRPH o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios.

¿Qué es el IRPH y cómo se calcula?

Al igual que el Euribor, se trata de una referencia que, junto con un diferencial (que debería de ser en sentido negativo), va a integrar el tipo de interés que se va a aplicar a un préstamo con garantía hipotecaria. Se trata de un tipo de referencia oficial publicado por el Banco de España, y recogido por la Orden EHA/2899/2011 de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, como uno de los tipos de interés oficiales del mercado hipotecario.

La Circular 8/1990 del Banco de España definía el IRPH como «la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años para adquisición de vivienda libre que hayan sido iniciadas o renovadas en el mes al que se refiere el índice por el conjunto de bancos

La Circular 5/1994, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela, dejaba claro que el diferencial que se debería haber aplicado al IRPH habría de ser negativo. Literalmente:

«Los tipos medios de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda libre de los bancos y del conjunto de entidades, lo son de forma rigurosa, pues incorporan además el efecto de las comisiones. Por tanto, su simple utilización directa como tipos contractuales implicaría situar la tasa anual equivalente de la operación hipotecaria por encima del tipo practicado por el mercado. Para igualar la TAE de esta última con la del mercado sería necesario aplicar un diferencial negativo, cuyo valor variaría según las comisiones de la operación y la frecuencia de las cuotas

La actual Circular 5/2012, del Banco de España define el IRPH de conjunto de entidades de la siguiente forma:

«Se define como la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre, que hayan sido iniciadas o renovadas por los bancos y las cajas de ahorros en el mes a que se refiere el índice.».

Por tanto, se trata de un índice o referencia legal, aunque su aplicación por parte de las entidades financieras, no se haya realizado en la forma prevista legalmente, es decir, agregándole un diferencial negativo para “compensar” el encarecimiento de dicho índice como consecuencia de la complejidad y de la cantidad de conceptos incluidos en su cálculo.

Y así, el IRPH se calcula aplicando la media simple del precio de los préstamos hipotecarios concertados, a plazo igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre; o lo que es lo mismo, la media simple de la Tasa Anual Equivalente o TAE, la que a su vez es el resultado de computar el tipo de interés de los préstamos (referencia o índice más diferencial), gastos, comisiones, etc…

A la vez, cuando se contrata un préstamo referenciado a IRPH, además de incumplirse la aplicación del diferencial negativo, tal y como establecía la circular 5/1994, adicionándose, por el contrario, un diferencial positivo, hay que sumarle que dicho préstamos tiene sus propios gastos y sus propias comisiones, por lo que parece que, tales conceptos, se estarían duplicando: por un lado por encontrarse contenidos en la TAE o tasa anual equivalente, y por otro lado por la aplicación de los que son propios del préstamo en sí.

Y sobre este extremo, la complejidad del cálculo del IRPH ya llama la atención el Abogado General, en sus conclusiones del mes de Septiembre de 2019.

¿Cuáles pueden ser los escenarios tras una sentencia favorable a los consumidores por parte del Tribunal europeo?

Teniendo en cuenta que ni la Comisión Europea, ni el Abogado General, se han pronunciado sobre cuáles podrían ser los efectos o las consecuencias en caso de que los Jueces Nacionales, tras el examen de caso por caso, declarasen este índice como abusivo por falta de transparencia en su comercialización; habrán de ser precisamente dichos Jueces y Tribunales quienes determinen cuáles sean tales consecuencias o efectos económicos.

Una de las principales consecuencias, y que no debería ser de otra manera, habrá de ser la devolución al prestatario de la totalidad de las cantidades abonadas como consecuencia de la aplicación de dicho índice.

Y además de lo dicho en el párrafo anterior, declarado nula la cláusula que contiene el IRPH, el préstamo podría:

  • Quedar como un préstamo sin intereses, o gratuito, siempre y cuando se determine que el contrato de préstamo puede sobrevivir sin la cláusula declarada nula, aplicando el principio de conservación de los contratos, y además no esté contemplado ningún otro índice o referencia sustitutiva del IRPH.
  • Quedar como un préstamo de carácter oneroso, aplicando un índice sustitutivo, como el Euribor, porque así esté expresamente contemplado en el contrato de préstamo.
  • También puede suceder que, al igual que ha ocurrido recientemente con la cláusula del vencimiento anticipado, se considere que, el contrato que no contemple un índice sustitutivo del IRPH,  no puede sobrevivir sin intereses, por lo que se integraría como otro índice, siendo más probable el Euribor.

En estos dos últimos casos, de aplicación del índice sustitutivo, se habrán de hacer los reajustes necesarios en los recálculos del préstamo, al igual que ocurre con las hipotecas multidivisa, para conocer las diferencias entre lo que se abonó y lo que realmente se debería de haber abonado.

Recomendaciones para quien tenga un préstamo referenciado a IRPH

Por último, y para quien tenga un préstamo referenciado a IRPH, le sugiero que vaya recopilando la información necesaria y, con colaboración de un Abogado experto en estos temas bancarios de extrema complejidad, proceda, si es el caso, a realizar la reclamación previa extrajudicial al Banco.

De ser favorable la sentencia del Tribunal Europeo, será tiempo que haya ganado para la posterior demanda judicial que, a buen seguro, tendrá que interponer.

Carmen es Abogado desde 1984, y Agente de la Propiedad Inmobiliaria desde 1989. Titular de G&G Abogados. Especialista en Derecho Inmobiliario y Bancario, obtuvo su primer éxito, en esta última rama, en el Tribunal Supremo en el año 1999, consiguiendo su primera nulidad de una ejecución hipotecaria.