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La fiebre por invertir en hoteles dispara la competencia en el sector y abre la puerta al capital conservador

Azora
Azora

Los inversores han exprimido el tirón turístico de España. En los años de crecimiento económico y con el número de visitantes firmando récord tras récord, el sector hotelero ha captado en los últimos cinco años más de 20.000 millones de euros entre inversión para desarrollar nuevos proyectos, rehabilitaciones y reposicionamiento.   

El despertar empezó en 2015, cuando el sector captó por primera vez más de 2.000 millones de euros, superando el anterior récord de 1.780 millones registrado en 2006. Lejos de quedarse en esos niveles, en 2018 el volumen se disparó hasta los 4.810 millones de euros, impulsado por la compra de la socimi Hispania por parte de Blackstone y que supuso casi la mitad de la cifra total del año.

El año pasado, sin esas operaciones extraordinarias, la cifra de inversión se quedó en 2.518 millones de euros (incluyendo el desarrollo de nuevos hoteles, la reforma de inmuebles ya existentes y las reconversiones de edificios con otros usos al hotelero).

A la vista de las cifras de los últimos años y al crecimiento del turismo en nuestro país (con casi 84 millones de visitantes, 2019 fue el octavo ejercicio consecutivo de repuntes), el sector da por hecho que a partir de ahora la media anual de inversión en este segmento estará entre 2.000 y 3.000 millones de euros. La cifra supera con creces el promedio de la crisis, cuando la horquilla se situaba entre 500 y 800 millones de euros.

De cara a este año, el ‘pipeline’ ya registra operaciones por valor de 1.700 millones de euros, “el mayor volumen que hemos visto en estos últimos años”, ha explicado Miguel Vázquez, hotels managing director en Colliers, durante la presentación de unas jornadas sobre el sector organizadas por la consultora y el IE Real Estate Club. 

Y una de las grandes bazas de estos años es el apetito de los inversores institucionales por este mercado. El propio Vázquez subraya que “antes este mercado no estaba en el foco de los grandes inversores institucionales, sino que eran inversores expertos en el sector hotelero y family offices locales, principalmente. Pero desde que empezó la recuperación económica, ha logrado institucionalizarse y ya no cuesta defender este sector en los comités de inversión de las grandes firmas internacionales. Su apuesta por el sector hotelero ha venido para quedarse y esta es una buena noticia para el sector”.

Según los cálculos de Colliers, entre los operadores de referencia del negocio hotelero durante el año pasado están las socimis Millenium y Atom, las cadenas Barceló y Hotusa, los fondos Meridia Capital y fondo Alantra, y la gestora Azora. Unos agentes que seguirán en la lista de los inversores más destacados. 

La propia Azora está cerrando la primera ronda de financiación de su fondo Azora European Hotel & Lodging', que, como adelantó idealista/news, podría levantar alrededor de 500 millones de euros entre inversores institucionales y cuya estrategia se basa en invertir en hoteles y hostels en Europa, con el foco puesto en los países del sur.

La llegada de los fondos ‘core’

Y, como añade Vázquez, el impulso de la inversión en estos años “ha venido por los inversores ‘value added’ y, aunque seguirán estando presentes porque todavía hay oportunidades, lo que tiene que llegar es la entrada de los inversores ‘core’ (conservadores que miran a largo plazo), que tomarán el relevo. Y estamos creando el caldo de cultivo para que entre con fuerza”.

En esa línea, Javier Asús, socio director de hoteles de Azora, asegura que “aunque en Europa ha habido poca tradición de invertir en hoteles y que este activo ha estado poco presente en las grandes carteras, cada vez hay más fondos ‘core’ y España se beneficiará de esta tendencia global”.

Actualmente los inversores están encontrando dificultades para entrar en un mercado tan competido como Madrid y en Barcelona, donde las expectativas de los vendedores son muy elevadas. De hecho, operadores como Hesperia, la propia Azora y HIP reconocen que las rentabilidades son cada vez más ajustadas y que la competencia en el mercado es muy alta, lo que dificulta que haya más operaciones, y que vamos hacia un mercado más estabilizado. 

“Nos encantaría tener más activos en Barcelona, pero por precio es imposible. En España cada vez es más difícil cerrar operaciones”, asegura Alejandro Hernández-Puértolas, CEO de Hotel Investment Partners (HIP) y de Hispania Activos Inmobiliarios. Y lo mismo opina el director de hoteles de Azora, quien sostiene que “el problema es el precio de entrada que es aceptable para un inversor conservador, pero no para un ‘value added’, porque tenemos unas exigencias más altas de rentabilidad que debemos cumplir”.

Por otro lado, Jordi Ferrer, CEO de Hesperia, recalca que “hay muchos fondos, family offices, cadenas hoteleras, fondos de private equity... Hay mucha competencia y mucha presión inversora. Con lo cual, es complicado cerrar operaciones. En nuestro caso, hemos tardado más de nueve meses en cerrar una operación. Si el año pasado estuvimos analizando cerca de 30 operaciones, presentamos siete ofertas vinculantes y finalmente solo hemos hecho una compra. Pero, a pesar de la competencia, sigue habiendo oportunidades”.

Dentro de esas alternativas de negocio que se pueden encontrar en un mercado tan competido como el hotelero están en la reposición de los activos, en la mejora de la gestión de los inmuebles, en apostar tanto por la línea vacacional como la urbana y así poder compensar los riesgos del ciclo con la rentabilidad, y mirar ubicaciones más allá de Costa del Sol, las islas, Madrid y Barcelona; por ejemplo Valencia, Málaga, Alicante, Cádiz, Murcia o Bilbao.

De hecho, según STR, empresa líder en inteligencia de datos, entre 2020 y 2021 las urbes donde más va a crecer la oferta hotelera son Málaga, Bilbao, Córdoba, Sevilla y Marbella, con alzas de doble dígito, frente al 6% estimado en el caso de Madrid, al 4% de Barcelona, al 3% de Gran Canaria, al 2% de Mallorca o al 1% de Granada. "Solo en Málaga está previsto que entren en el mercado 20-25 nuevos hoteles en estos dos años", concluye Javier Serrano, country manager de STR para España y Portugal.